编者按
挥别、迎来，“十四五”奋斗征程，就此开启。回望“十三五”，绍兴锚定加快重返“30强”目标，念好“两业经”，实施“双城计”，打造“活力城”，担当有为、锐意进取，奏响一曲曲奋进的凯歌，涌现出一批具有示范意义的改革创新实践成果。这一个个生动故事，记录绍兴的昨天，启迪绍兴的明天，是“重要窗口”中一抹靓丽的风景。
今天起，绍兴日报在“开局‘十四五’展现新作为”栏目中，推出“改革创新好故事”系列报道，讲述各地各部门攻坚克难、先行先试的新思路、好做法，以激励我们迈好第一步、呈现新气象。棒球未来社区入选该系列首篇。
一块被忽略的土地，正重新实现价值。
越城区、柯桥区在镜湖新区的交界处，有一片2.9平方公里的土地，昔日处于被遗忘的边缘，如今亚运会棒垒球场馆已雏形初现。以场馆为核心，一个绿色、人文、智能的棒垒球未来社区轮廓，正被清晰勾勒。它是绍兴高品质未来城市生活的“试验田”，也是绍兴融入杭州都市区、协作杭绍世界名城建设的重要窗口。
城市“洼地”变“高地”的故事背后，是绍兴对边界激活、场馆运维、跨界经营、收益平衡等城市开发共性难题的思考和探索。
破解协同难
股份合作，打破“三不管”定律
城市边界区域激活，是很多城市开发建设面临的共同难题。
受行*区划影响，各区域间协同意识不强、相向发展积极性不高，以前棒垒球未来社区所在区块发展相对滞后，呈现出“环境脏乱差、业态低小散”状态。10多座高压线铁塔密集扎堆，仓储、物流、印染、化工夹杂分布，物业层层转租，产权关系复杂，征迁压力巨大。越城区东浦街道办事处副主任王祖安说，年前，该区域拆除部分地块打算开发，由于这些问题复杂，当地*府无法一力解决，一拨拨开发商只能望而却步。
如何填上大市区融合的“空白地带”，补齐融杭大通道上的关键“七巧板”，成了绍兴的“心病”。
机会来自于亚运会。
年下半年，亚运会筹备任务日益紧迫，市*府决定抓住杭绍台高速镜湖互通直达杭州亚运村的机遇，在该区块建设棒垒球场馆，并划定周边亩土地用于附属用房建设和商业开发。此前，市交投集团曾考虑从镜湖互通管理用房土地中节省60亩用作商业开发，反哺高速公路运营。
两种思路不谋而合！加上拥有亩土地中的相当部分产权，市交投集团成为棒垒球场馆开发建设的一个主体。年底，考虑到区块整体开发需要，市*府决定以棒垒球场馆为主题，将2.9平方公里整体打包建设未来社区，由市交投集团开发，资金封闭化运作，开发收益用于平衡体育场馆的建设和运维成本。
年3月底，市交投集团、越城区*府、柯桥区*府、镜湖新区开发办按照4：2：2：2的比例，共同出资15亿元，组建绍兴市未来社区开发建设有限公司，作为社区和场馆开发建设的实施主体。公司采用类似合伙人股权架构，形成共进退的“利益共同体”。
“边界区域开发，最关键是打破‘三不管’定律。”市交投集团董事长张永春说，这种股份合作制创新解决了开发主体性问题，成功调动各单位积极性，让各自“不愿管”变成大家“都要管”，使得区块中多年未解的土地征迁等问题迎刃而解。
破解跨界难
开放协作，打消“不专业”疑虑
未来社区建设要越过另一道坎：跨界经营。
由交投集团主导实施城市项目，全国本就多见。市交投集团上下做惯交通项目，第一次接手体育项目和城市项目，都担心做不好，外界也有疑虑。正是一套开放协作的组合拳，打消了这一疑虑。
第一拳：开门规划，汲取各方智慧
接到任务后，市交投集团在广大市民中开展问卷调查，充分了解群众意愿，尽可能让未来社区场景贴近群众需求，还多次赴上海、杭州、无锡等地就场馆建设运维取经，对接清华大学、上海脉策、杭州城研中心及比亚迪、阿里云等机构和企业，研究龙山书院教育场景、智慧交通场景和智慧社区大脑场景。
让专业的人干专业的事。未来社区在开发建设中还引进国内优质开发商，通过*府购买服务，采用“项目全过程咨询+工程总承包”方式，全过程参与建设、运营、管理、服务。这种模式下，市交投集团和合作方各自分工、相互协商、并行不悖，既保证了专业，也提高了效率。
第二拳：专班运作，打破部门壁垒
在构想确定后，市*府马上建立工作专班加快推进。专班每隔两周召开一次协调会，聚焦项目推进中的堵点集中攻关，会后形成部门清单，明确时间表和任务书，将责任压实到每一条战线每一个区块。这样，*府系统的力量被全部动员起来。
第三拳：并联审批，消除纵横区隔
年底接到任务，年6月开工，年10月要完工。棒垒球场馆建设时间紧、任务重。幸运的是，各部门开了“绿灯”。
采取容缺受理机制，通过“最多跑一次”改革，实现最大程度的程序简化和流程再造。在未来社区编制建设计划、实施方案，以及土地收储、控规调整、土地出让、方案审查等环节中，多个事项同步开展，联审联批，大大提高办事效率。拆迁安置*策与程序的简化，也大幅加快拆迁工作进度，为项目推进节约了时间成本。
破解运维难
集聚融合，算好“细水长流”账
在2.9平方公里土地上，进行封闭式运作，还得解决收益平衡问题。
赛事场馆持续利用与收支平衡，是一项世界性难题。国内一些专题性赛事场馆，不少在大型活动后拆除，保留下来的也往往因为使用率不足持续亏损。绍兴棒垒球场馆总投资18亿元，亚运会后如何平衡即期投入？
“这不是一次性工程，要算好‘细水长流账’。”张永春说，想方设法集聚财气、人气、商气，才能解决经济社会效益可持续性问题。
从小的层面看，是强化场馆利用，通过开放融合聚财气。
棒垒球未来社区，突出了赛事和非赛事时期功能结合。赛时作为专业场馆，平时作为主题公园，为社区提供多元化休闲场所，打造棒垒球运动业余训练体验和其他文体商业活动的集聚地，成为集比赛、训练、培训、健身为一体的杭州湾棒垒球运动基地。
从中的层面看，是做好社区建设，通过场景营造聚人气。
未来美好生活需要回归人本，借力新技术新业态，统筹社区各类配套设施建设。棒垒球未来社区，不但要具备一般未来社区九大场景，更要利用交通区位、环境资源、体育特色等优势，突出江南水乡自然肌理和空间意向，依托城市大脑和社区智慧中脑，实现精准化精细化服务管理，打造高质量新型城市功能单元，提高社区治理有效性和满意度。
从大的层面看，是创新开发模式，通过迭代复合聚商气。
“考虑到单个项目对整个片区激活效果有限，棒垒球未来社区开发模式也经历了三个转变阶段。”市交投集团副总周勇说，第一阶段，是以镜湖互通为枢纽的TOD（交通设施导向）模式，带动周边区域开发。第二阶段，嵌入SOD（体育运动设施导向）模式。第三阶段，是以未来社区九大场景为内容，通过教育设施导向、文化设施导向、体育设施导向等多种模式加持，有机生成XOD模式。“通过交通项目、体育项目、城市项目叠加效应，形成‘1+1+13’的强大激活效果和带动能力。最终目的是加速人口集聚，以高城市粘度的商贸功能配套为抓手，打造宜居宜商新高地。”
破解平衡难
共赢设计，克服“房产化”惯性
城市区块开发，更深层次的难题，是克服“房地产化”惯性。
既要通过市场手段加快区域整体开发，又要确保人民群众同步受益；既要做优区域配套环境，吸引社会资本踊跃投资，又要避免持续收益被房产商全盘拿走。对棒垒球未来社区而言，既需要提升区块土地级差价值平衡场馆建设和运行成本，又要防止未来社区项目走样变形。
怎样达到市场化和公益性之间的平衡？棒垒球未来社区进行三重设计，构建起共建共享共赢机制。
先做环境再拍地，全力提升区块价值。
鉴于划拨土地在商业开发尤其是权证办理上带来各种不便，市交投集团向市*府申请将棒垒球场馆土地由划拨变为出让，和周边片区打包整体开发。同时，改变以往先出让住宅用地、再配建公共设施做法，先行启动体育场馆、学校等公建设施和配套环境建设，整体提升区块价值，再出让周边地块。
带方案出让土地，精准压缩逐利空间。
棒垒球未来社区开发建设，参照标准地做法，以远高于我市“限地价、竞配建”要求，实行带方案土地出让，细化土地拍卖时的具体规划和使用功能，甚至明确到户型、外立面形象、面积等细节。绍兴市未来社区开发建设有限公司张铭锋说，资本具有逐利本性，设置这样的条条框框，是为引导开发商严格按照‘图纸’走，遏制他们拼命做大商住项目压缩公建设施的冲动，避免未来社区九大场景缺失或走样。
当然，未来社区的制度设计，并没有忽视开发商的利益，而是给出诸多实惠。
*府规费能免则免，切实降低开发成本。
在绍兴出台的*策中，可以发现未来社区项目的“另类待遇”：公共立体绿化可合理计入绿地率，空中花园阳台绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率，防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计入容积率……绍兴还对未来社区项目，建立起高效用地管理奖励、土地出让金减免、费用减免等完整的*策体系。
这些细致入微的制度设计，带来的是多赢结果。它既能有效降低开发者用地成本，又能提高未来社区综合配套水平，还能实现运营方建设资金总体平衡。更重要的是，这些基础性的*策创新，也为打造集约高效、低成本、可持续的未来城市提供了初步探索。
棒球未来社区项目进展介绍
棒球未来社区项目计划将亚运会棒（垒）球选址地块及周边片区（约2.9平方公里）建设成以棒（垒）球运动为特色的未来社区。该项目规划单元东至绍齐公路，西至镜水路，南至杭绍台高速兴越路下闸道口，北至钱陶公路，用地面积约公顷。实施单元东至绍齐公路，西至镜水路，南至兴越东路，北至裕民路，用地面积约22.9公顷（不含中间水域）。
年，交投集团完成棒球未来社区项目方案申报，积极对接华润、阿里、华为、比亚迪、清华大学、杭州国际城市学研究中心等单位，组织人员赴深圳、郑州、杭州、金华、无锡等地进行考察，学习调研未来社区开发、智慧交通、社区中脑、体育场馆建设等领域的经验。同年11月，明确未来社区实施方案中标单位并发布A、C地块土地出让公告，12月发布未来社区全过程工程咨询招标公告并完成绍兴市智慧城市基础设施和智能网联汽车协同发展试点工作方案编制及申报。年，交投集团将着力于对智慧中脑总体咨询方案进行优化调整并完善龙山书院初步计划方案，细化前期研究，明确办学规模。
交投集团将以“市区融合的交汇点、融杭联甬的桥头堡、创业创新的新高地”为目标，将2.9平方公里打造成为以“运动健康、优质教育、智慧交通、滨水生活”特色的未来社区标杆。
来源丨绍兴日报
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